土地残余法とは?

土地残余法とはどのような方法ですか?

土地残余法というのは、収益還元法によって
収益価格を求める方法のことです。

 

具体的には、土地・建物が一体となって
収益用不動産を構成している場合に、
その土地部分(建付地)の収益価格を
求める方法のことをいいます。

土地残余法の手順は?

その手順としては、まず、家賃等の総収益から
支出する総費用を差し引いて
土地・建物に帰属する純収益をもとめます。

 

そして、このうち地上建物に帰属する純収益を控除して、
最終的に求めた土地に帰属する純収益を、
土地の還元利回りで還元して収益価格を求めます。

土地残余法では非効率な場合

土地残余法に収益価格を求める場合に、
地上建物が古いなど非効率である場合には、
土地に帰属する純収益が
不適正になることに注意が必要になります。

 

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土地残余法による更地の鑑定評価は?

更地の鑑定評価の際に、
土地残余法を適用する場合には、

 

その土地の上に
最有効使用の建物を建築することを想定し、
通常の土地残余法の手順に従って
土地に帰属する純収益を求めます。

 

しかしながら、
建物が建築される間は未収入ですから、
この点を補正した純収益を
土地の還元利回りで還元して収益価格を求めます。

法地とは?

法地(のりち)というのは、
一般的には、傾斜地部分を意味しますが、

 

土木・建築分野等では、画地のうち、
建築物の建築等が困難な造成工事によって生じた
傾斜面(法面)部分を指すことが多いです。

 

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